1기 신도시 특별법이 나오는 지금이 매수 기회일까?

안녕하세요

경제 공부하는 이코노마미입니다.

 

오늘은 부동산 이슈 중에서 굉장히 뜨거운 1기 신도시 특별법 내용을 정리하고 지금이 매수 타이밍인지에 대한 생각을 정리해 보겠습니다. 윤석열 정부가 내세운 부동산 공약 중 사람들의 눈길을 끌었던 것은 1기 신도시 특별법이었습니다. 어느새 1기 신도시는 지어진지 30여 년이 되었는데요. 여러 의견들이 많지만 제가 가장 관심이 있는 것은 1기 신도시 투자 가치가 있는지와 언제 매수하면 좋을지 그 시기입니다. 지금부터 1기 신도시 특별법을 알아보고 현재 부동산 현황에 이어 제 생각으로 마무리해 보겠습니다. 끝까지 읽고 성공적인 부동산 투자하실 수 있기를 바랍니다!

 

<목차>
1. 1기 신도시 특별법 개요
2. 현재 1기 신도시 부동산 매매 현황
3. (생각) 1기 신도시 지금이 매수 기회일까?

 

 

1. 1기 신도시 특별법이란

1기 신도시는 1989년 주택난 해소를 위해 서울 근교에 4개의 신도시를 건설한 것을 말합니다. 성남시의 분당과 고양시 일산이 대표적이며 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개 도시가 있습니다.

1992년 입주를 완료하면서 대단위 주거타운이 탄생했고 주택보급률을 올렸습니다. 1기 신도시는 30여 년이 가까워지며 노후되며 재건축, 리모델링 이슈가 나오고 있었습니다.

정부는 노후화된 1기 신도시의 용적률을 최대한 500%까지 완화하고 안전 진단 역시 면제나 완화하겠다는 내용을 담은 특별법을 발표했습니다. 특별법은 단순히 1기 신도시만이 아니라 100만㎡ 이상의 택지 등도 적용되어 상계동, 중계동, 목동, 수서도 이 적용 기준에 해당되고 있습니다.

 

 

그간 1기 신도시는 기존 용적률이 높은 편이어서 수익성이 높지 않았고 재건축 사업 시 걸림돌이 되어왔습니다. ( 분당 평균 용적률은 184%, 일산 169%, 평촌 204%, 산본 205%, 중동 226% 등)

하지만 용적률이 상향되면 고밀 개발이 가능해 더 많은 사람들이 살 수 있고 재건축하는 아파트 주인들은 개발 부담이 줄어듭니다. 사업성이 개선되며 더욱 빠른 진행이 가능해지는 것입니다. 또한 대규모 광역교통시설 등 기반시설을 확충하는 등의 공공성을 확충하게 될 때는 재건축 안전진단 기준이 면제되고 용적률도 높여줍니다.

 

 

2. 현재 1기 신도시 부동산 매매 현황

 

1기 신도시 분당 이매동 '이매 삼성' 실거래가 그래프

기사화되었길래 찾아본 현 1기 신도시 중 분당의 실거래가 현황입니다. 경기 성남 분당구 이매동의 '이매삼성' 아파트 전용면적 127㎡같은 경우 지난 2021년 최고 가틑 17억 원(13층) 기록했었습니다. 하지만 현재는 14억 5천 정도로 내려왔고 최근 1층 같은 경우는 실거래가로는 10억에 거래되었다고 합니다. 기사에서는 무려 7억 원이나 낮은 가격이라 하지만 현재 1층이 아닌 기준층으로 비교 시는 최저 가격이 14억 5천만 원이라 기사정도는 아닙니다. 

기사 내에서는 고양시 일산에서도 최고가 대비 몇 억이 떨어졌다 하지만 실제로 가보면 현재는 그런 매물은 잘 없고 층과 리모델링 수준도 크게 차이가 납니다. 하지만 확실한 것은 지난 몇 년 부동산 상승장 대비해서는 매도인의 힘이 조금 줄었고 급매 시에는 전보다 훨씬 저렴한 가격으로 살 기회라는 것입니다. 

부동산에 문의해 보면 금리인상과 경기 침체의 우려, 전반적인 부동산 하락기 등으로 1기 신도시 역시 가격이 빠지다가 최근 1기 신도시 특별법이 발표되며 분위기는 반전되고 있긴 하다 합니다. 부동산을 찾는 사람들도 생기고 거래도 최근 몇 달에 비해서는 생기는 분위기라 합니다. 하지만 1기 신도시 특별법 발표만 하고 다른 영향이 없으면서 다시 1기 신도시는 가격 약세로 접어드는 분위기로 보입니다. 

 

 

3. 1기 신도시 지금이 매수 기회일까?

 

평균적인 용적률대비 더 낮은 용적률을 가진 단지 같은 경우는 기대감이 더욱 높아지는데 저층 아파트 거나 10층 정도되는 아파트 단지들 같은 경우는 용적률 상향으로 추가 분담금이 거의 없거나 새 아파트와 함께 돈을 더 받는 상황까지도 생길 수 있습니다. 그러다 보니 1기 신도시이면서 용적률이 낮은 단지나 역세권이어서 용적률이 매우 높아질 것으로 예상되는 단지들은 1기 신도시 특별법이 예고될 때 바람이 불며 미리 급격하게 오르기도 했습니다.

하지만 생각보다 1기 신도시 특별법이 빠르게 진행되지 않았고 금리 인상과 부동산 하락 사이클과 맞물려서 1기 신도시 부동산 역시도 밀리기 시작했습니다. 발의가 미뤄지기도 하고 진행되더라도 아직은 시기가 남았다는 평으로 이전 급등대비해서는 매수가가 낮아져 있는 상태입니다.

또한 구체적인 계획 같은 경우는 지자체에서 짜도록 되어있어서 정부가 이를 법으로 규정하기도 어렵다고 합니다. 재건축 초과 이익 환수제도 (재초환) 역시 법 개정이 추진 중에 있어서 실질적인 정비사업 추진이 돌입할 때까지는 상당히 시간이 걸릴 것으로 예상됩니다. 그러다 보니 당장은 시장이 큰 영향을 받거나 급등하기는 어렵지 않을까 생각합니다. 사업의 불확실성, 외부 요인 영향 등 시세가 갑자기 영향을 받기는 쉽지 않겠지만 제도적으로 정비가 되는 모습을 보이거나, 구체적인 윤곽이 드러나면 실제적인 기간과 상관없이 미래 가격을 반영해 시세가 오를 수 있겠다 생각됩니다.

부동산의 최저점, 최고점을 맞추는 전문가는 없습니다. 하지만 대략적인 흐름으로 볼 때 현재 1기 신도시는 저점 근처라 생각됩니다. 물론 여기에서 공격적인 금리 인상이나 IMF급의 위기 등이 온다면 한차례 더 충격이 올 수 있겠지만 제 생각에는 현재 부근은 저점 근처고 빠지더라도 조금 더 빠지는 정도까지 열어둘 수 있지 않을까 싶습니다.(아파트마다 다르지만 전반적인 현황에서의 생각입니다.)

저는 부동산 초보여서 고수가 아니기에 그간 시세를 봐오며 드는 느낌이긴 합니다. 하지만 1기 신도시는 살기 좋고 전세가가 현재는 5-60% 정도 수준인데 살기 좋은 곳들이다 보니 전세가가 조금씩 오르다 보면 어느새 매수가를 자극시켜 결론적으로는 매수가가 오를 수밖에 없다 생각합니다. 

하지만! 

저점이어도 그 저점을 그대로 유지하고 몇 년을 보내다 보면 실망스럽고 힘든 경우들이 생깁니다. 기회비용 역시 생기면서 지금의 매수를 후회하는 일이 있을 수도 있습니다. 상승기의 타이밍은 아니기에 급하게 매수를 추진하기보다는 충분한 판단과 나의 여력을 고려해서 매수하는 것이 선행되어야 할 것으로 생각됩니다. 

저도 1기 신도시 매수를 고려중에 있습니다. 현재도 매수할까 말까를 고민 중인데 여력이 되는 선에서 매수한다면 어느 정도 선에서는 추가적인 하락이 오더라도 견디며 매수해야겠다는 판단을 하고 있습니다. 지난 몇 달에는 급매도 더 많았고 '좀 싸다' 느낌이 있었는데 1기 신도시 특별법 발표 이후로는 갑자기 급액이 조금 올라버려서 현재 나온 매물 제시가 그대로 매수하기에는 부담스러운 면이 있습니다. 급매 위주로 가격을 잘 조절해서 사야 하지 않을까 생각합니다.

 

지금까지 1기 신도시 특별법과 초보 이코노마미의 생각을 적어보았습니다. 

모두 성공하는 부동산 투자하시길 진심으로 기원합니다!