부동산 경기와 금리 인상 : 올해 말 내집마련 기회가 올까?

재테크 읽어주는 파일럿(재파)님이 최근 올려주신 동영상을 보니 올해 말 부동산 살 수 있는 기회가 올 수도 있다는 이야기가 나온다. 그렇지 않아도 최근 구독하는 재테크 채널들에서 바닥은 맞출 수 없지만 이제부터 슬슬 부동산 공부하고 준비해야 한다는 내용들이 나오는데 오늘은 최근 경기 상황이 어떤지, 올해 말 기회가 올지를 한번 점검해 보려 한다.

SV은행 파산, 경기 침체 우려에도 미국 금리 인상 단행 (은행은 왜 파산할까?)

svb 은행의 빠른 파산

지난 2008년 미국 최대 금융 그룹인 리만 브라더스가 파산했다. 이로부터 15년이 지난 2023년 미국 내 자산 16위 은행인 중견 은행인 실리콘 밸리 은행이 파산했다. 뱅크런으로 대규모 예금 인출이 진행되자 불과 44시간 만에 파산에 이른 것이다.


이후 크레디트 스위스, 퍼스트 리퍼블릭 은행이 유동성 위기에 이어 파산 위험에 처했다. 이렇게 글로벌 금융 위기가 계속되는 와중에도 미국 파월 의장은 물가와 경제 중에 물가를 잡기 위해 기준 금리를 올렸다.


기준 금리를 올려서 은행이 파산하기 시작했는데 파월 의장은 물가 안정에 힘을 더해 금리를 인상한 것이다. 기준 금리가 올라갈 경우 은행은 파산한다. 그 이유는 은행의 구조 때문이다.

은행이 대출해 주는 것은 은행의 보유 현금이 아니다. 은행은 보통 예금받은 것의 10%만 남기고 다 대출을 하고 대출 이자를 받아서 예금 이자를 주며 말 그대로 돈 놓고 돈 먹기를 진행한다.

금리가 인상되면 수익이 높아지기도 하지만 금리가 일정 수준을 넘어 대출해 준 사람들이 이자를 못 갚는 상황이 오면 은행은 문제가 생긴다. 이자를 제때 거둬들이지 못할 경우 이자를 맡긴 사람들은 은행에 맡긴 돈이 불안해질 수 있다. 예금을 맡긴 사람들이 돈을 인출해 가면 뱅크런이 일어나게 되는 것이다.
  
이렇듯 금리 인상은 은행들, 금융권에 직격타가 될 수 있고 금리 인상으로 돈을 벌 수도 있지만 역효과가 날 수 있는 것이다. 
 

우리나라 금리 상황과 전망
울며 금리 올리기

제롬 파월 의장 (사진:연합뉴스)

현재 미국은 최근 금리 인상이 더해지며 기준 금리가 5%에 달한다. 이 말은 미국에 가서 현재 예금을 하려 하면 최소가 기준 금리인 5%인데 보통은 기준 금리보다 예금 이자가 높아 1~2% 더 높은 이자를 받는다는 이야기다.

미국 달러를 보유할 시 예금으로 최소 5%를 넘게 주는데 한화를 들고 있을 필요가 없어져 외국 자본이 이탈하고 한화는 약세가 되는 상황이 온다.

외국 자본 유출이 심화되면 우리나라 경기는 좋지 않아 진다. 계속 금리를 올리지 않을 경우 경기는 체감상 더 좋지 않아 지고 경기 자체가 좋지 않아 진다. 금리가 높더라도 갚을 여력이 되면 되지만 경기가 침체될 경우는 사람들이 대출을 갚지 못하는 상황으로 이어져 소비 역시 얼어버리게 되는 악순환이 진행되는 것이다.


우리나라 경제 상황은 한마디로 현재 좋지 않다. 금리를 미국만큼 올릴 수 없었고 지금 미국만큼 높지 안 다해서 안전한 것이 아니다. 이미 사람들은 짠테크로 절약하는 상황을 보이고 있고 소비를 줄이고 있다.

올해 말 어떤 일이 벌어질까?

서울 중구 남산에서 바라본 아파트 모습. 사진=뉴스1

재작년만 해도 부동산 상승 이야기로 뒤덮이던 유튜브 및 콘텐츠들이 작년~올해 완전 이야기 뒤바뀌었다.

부동산이 얼마 빠졌고, 어디는 전세가율이 이만큼 하락했다는 내용들이 계속된다.

내가 보고 있는 지역 아파트들도 가격이 고점 대비 많이 빠졌다.

재작년 흥분해서 영끌이라도 하나 잡아야 하나 싶었던 것들이 있었는데 (현재 다주택자로 여유 없음, 취득세 높아서 사기 어려움) 어떻게 이렇게 빠른 냉각기가 오나 싶다.

동시에 영끌로라도 사렸는데 이 정도 빠졌으면 매수해야 할까? 하는 생각도 든다.

하지만 여러 부동산 경기 전망 전문가들의 말을 종합해 보면 아직 완전한 타이밍은 아니라는 생각이 든다.

아무리 전문가라 해도 바닥을 맞출 수는 없다. 또 아파트마다 매물마다 개별 상황이 달라서 부동산 경기 저점이어도 그 이전에 더 급매물이 나오기도 하고 더 이후로 나오기도 한다. 즉, 부동산 매물 최저점은 부동산 전망이나 경기와 100% 일치해서 가는 것은 아니다.

하지만 재테크 읽어주는 파일럿님은 올해 말부터 급매물을 살 수 있지 않을까 보고 계신다.

미국 파월 연준 의장이 올해 안에는 금리 인상이 없다고 못을 박았다. 
우리나라가 금리를 올리지 않으면 갈수록 어려워지고, 우리나라 금리가 올라감에 따라 부동산 시장은 떨어질 확률이 높다. 

갭투자 열풍으로 갭투자했던 시기가 올해 말부터 돌아오는데 높은 전세 자금에 나의 자금을 일부 넣어서 집을 샀으나 전세가 빠지면서 돈을 돌려줘야 하는 상황이 온다. 

돌려줄 돈이 없게 되고 전세 세입자는 싼 전세를 찾아 나가려 하니 곤란한 상황에 처하게 되는 것이다. 
경매에 넘어가지 않으려면 저렴하게 팔아야 하고 올해 말부터는 갭투자 매물들이 많이 나올 것이라는 예측이다.


현재 기준 금리 미국이 5%, 우리가 3.5%여서 우리가 좀 따라간다 하면 앞으로 1%까지도 더 높아질 수도 있다. 

미국은 앞으로 최종 5.25%까지 올리겠다는 의지를 보이고 있어서 앞으로도 더 올릴 예정이고 올해 안에는 금리를 올릴 생각이 없는 상황이기에 우리나라도 버티다 급격하게 금리를 올릴 가능성이 높아지는 것이다. 

부동산 경기 전망과
내 집마련 타이밍에 대한 생각

나는 다주택자에 집은 여러 채이지만 실제적으로 어딘가 부족한 아파트들이라 부동산 상승기였음에도 취득세, 양도세 계산하면 똘똘한 한채 사는 것보다 못한 투자를 했다.

부동산, 주식, 경제 공부를 한다고는 하지만 부족해서 아직도 보는 눈이 없는 것 같다.

하지만 이 과정을 거치며 투자보다 오히려 내 집 마련이 더 중요하다는 생각을 했다. 물론 투자해서 돈을 모으면 되는 건데 내가 가진 돈으로 갈 수 있는 최상의 곳, 정말 살고 싶은 곳, 남들이 다 살고 싶은 곳을 산 사람들이 주변에서 다 투자를 성공했다.

투자로 돈을 불리라는 말은 반은 맞고 반은 틀리다. 모두가 투자를 한다면 이 말은 틀린 말이 되는데 그만큼 전업 투자자가 되기는 힘들고 직업이 있고 부동산을 물가상승 이상으로 헷지 하는 개념으로 가져갈 사람이라면 내가 살 수 있는 최고의 아파트를 사는 것이 맞다는 생각이 든다.

실거주의 내 집마련이라기보다는 내가 가진 돈을 모두 끌어 살 수 있는 아파트, 나는 월세집에 살더라도 내 돈은 갭투자를 할 수도 있고 등의 방식으로 내가 할 수 있는 최고를 찾아야 한다는 마음이다.

지난 부동산 투자처럼 아쉬움이 많이 남고 싶지 않아 더 열심히 공부해야 한다.

그리고 그런 내 범위 안에서 최고의 아파트를 찾았을 때 그 아파트가 많이 떨어졌을 때 사야 돈을 번다.

물론 지금도 떨어졌지만 재파 님은 코로나든 IMF든 서브프라임이든 본연의 가치보다 낮아질 때가 있고 그 기간은 모르지만 언젠가는 정상가로 돌아온다며 저점에 대한 이야기를 한다.

너나위님도 지금도 싸지만 더 기회가 올 것처럼 최근 이야기하고 있다.

정확한 시기는 몰지만 올해 말부터 좋은 기회가 오지 않을까 생각된다. 충격이 와서 많이 떨어질수록 내가 사려는 매물을 살 기회가 생기니 지금부터 열심히 공부하려 한다.

언제부터 올라갈지 모르지만 일부 전문가들은 내년, 일부는 장기 침체 후 반등을 이야기한다. 

내게 올해 말 내 집마련 기회가 올까?

그동안 부업도 열심히 하고 돈도 더 모아서 깊숙하게 찔러 넣을 수 있도록 준비해야겠다.